【保障房】韩世同：经适房封闭运行应避免矫枉过正

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    韩世同：经适房封闭运行应避免矫枉过正

据经济之声《央广财经评论》报道，针对北京市第十三届人大代表秦凤权“各类保障房禁止上市”的建议，市住建委日前表示，北京将进一步加强保障房售后管理，拟逐步建立经适房封闭运行机制，即禁止经适房自由上市交易，确需出售的由政府指定机构或符合保障房申请条件的家庭回购。同时，保障房再上市交易有望纳入二手房交易“官办平台”。13日12时正点财经观察邀请经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同讨论这一话题。

　　为保障老百姓安居乐业，政府大力推进各类保障房项目，但保障房在一些地方却成为一些人谋利的工具，符合条件的人住不进去，不符合条件的人却能弄个十套八套、坐等发财。我们知道，对于各类保障性住房的建设、分配、交易等各个环节，国家一直都是有各种政策约束的，但就目前来看，漏洞很大。这么大的漏洞从何而来呢?

　　韩世同：主要问题表现在两个大的方面：一是制度不完善、不严格。例如：经适房定价过低，而且不随房价的变化而变化;加上监管不严，因而造成保障房尤其是经适房管理上贪腐现象严重。二是有法不依、违法不究。例如：把关不严，屡见开宝马住经适房的报道，却少见因此而落马的报道;缺乏退出机制，对骗租骗购者缺乏惩处制度，仅规定5年内不得申请保障房，等等。目前，经适房贪腐现象已经受到重视，违法侵占保障房的现象开始受到法律惩处，许多贪官因侵占经适房而被判刑。

　　北京市人大代表秦凤权提出，目前保障房分配管理政策层面上存在缺失，只有准入机制，没有退出机制，使保障房成为一些人钻政策漏洞、投机获利的工具。她建议，保障房分配管理政策中，增加“禁止上市，国家按原价收回”的条款。如果这样做，能否从根源上切断通过保障房投机获利的可能?

　　韩世同：应该可以。如果不允许上市，只能封闭运行，的确可以杜绝投机获利;但如果全封闭运行，也有可能出现矫枉过正的可能。因为经适房售价与市场价值相差很大，可能会出现没有人按原价退给国家或封闭交易，除非强行收回或逼迫其封闭交易。否则很难令得已购经适房的人退出，或导致“水至清则无鱼”和过犹不及的状况。香港是允许补地价后上市，或者不补地价封闭交易，如果市场不好则由政府回购再择机另行配售。其实，北京和广州经适房上市都是要扣缴价差35%或80%给政府的。相对而言，北京扣得比较少还有一定获利空间;而按广州的做法严格执行，基本上经适房公开上市也已经没有多少获利空间。

　　从这次北京市住建委的表态来看，北京下一步重点放在加强保障房的售后管理。计划逐步建立经适房封闭运行机制。比如，经济适用房不能按市场价格上市出售。确实需出售的，只能出售给符合条件家庭或政府指定机构。不过北京市住建委说，这一政策目前还处于研究阶段。从设计来看，这个政策应该会很给力。在您看来，这个政策如果出台会面临很大阻力吗?阻力可能会来自哪里?

　　韩世同：我认为阻力会很大。主要来自既得利益者，既包括合法的也包括非法的，都会持反对意见。当然，如果政府坚持要这么做，他们也没办法阻止。但如果所采取的全封闭式管理制度过于机械和死板而导致矫枉过正或过犹不及的话，反倒会造成无法操作和执行的后果，让既得利益者找到把柄和理由加以反对和否定。

　　为了进一步规范保障房再上市交易的管理，北京还计划把“保障房再上市”纳入市级二手房交易管理平台，也就是说要通过“官办”的平台来管理和监督保障房交易。这样的统一管理模式，能否行得通，又能不能发挥相应的作用?

　　韩世同：即使是封闭式管理也是需要交易平台的，但如果不是开放的交易，可能就不应与公开交易的二手房合并管理。最好要分开封闭的管理和部分封闭的管理以及开发的管理几种模式，分别来进行管理;补过地价的经适房也可视为普通二手房上市交易。

　　整体来看，采取封闭式管理是属于一种积极的改革办法，但需要进一步细化和完善;而像河南和广东叫停经适房的做法则比较消极，属于因噎废食和政府无能的表现。近期，深圳和广州都在探讨用限价房替代经适房、公租房替代廉租房的做法，以借鉴香港“以居屋养公屋”的模式，从而形成可以良性循环住房保障体系，我认为这样的尝试和探索更有意义。

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