【保障房】配建保障房的宅地 几大疑问待解

    配建保障房的宅地 几大疑问待解

2011年5月5日，杭州主城区有3宗宅地出让，地块都不大，位置也非标志性，但那次土地拍卖却备受关注，因为新国八条杭州版细则中的一条全新举措，“2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房”，在那次土地拍卖会上付诸实施。那些配建保障房的宅地有个代名词配保地。

至今，杭州主城区已经有15宗“配保地”，然而，从去年开始的一场关于“配保地”的争论，至今未有结果，争论的焦点涉及设计、建设和后期管理多个方面。随着“配保地”数量的增加，商品房、保障房搭配的混合型楼盘今后可能成为常态，这些实际问题急需有具体、明确、可操作的答案。

配保地怎么建？“化整为零”还是独立成栋

“不是我们不想拿地，而是我们不知道拿了以后怎么做！”一位曾参与“配保地”竞拍，最后空手而回的房企老总无奈地说，如果按照最后成交的条件交给他做，他无法保证这个地块仍“有利可图”。

《杭州市保障性住房配建协议书》要求，“配建的保障性住房按幢或单元布局，且与所在地块商品住宅统筹配置并共享配套基础设施和公建设施”。

问题是，在竞拍过程中规定投报配建面积自50平方米起，且“每一轮投报配建面积应高于前一轮投报配建建筑面积50平方米以上(含50平方米)，单位为以50平方米整倍数为准”。也就是说，竞拍的结果有可能出现配建面积较少，无法独立成栋，甚至无法成单元。

如果无法独立成栋或独立成单元，以公租房的建筑面积标准，“化整为零”融合在商品房单元内行不行呢？不是不行，但这又涉及另一个问题公租房的建设标准。配建公租房中建筑面积45~50平方米户型，占60%。这种小面积房源在保障房小区一般是一梯六户或以上的设计标准，而在普通商品住宅小区显然不会采用这样的设计。

建设标准怎么定？车位配建多少，公共部位要不要精装修

从实际执行情况来看，几个进展较快的“配保地”项目中保障房基本独立成栋设计，但考虑到日后商品住宅的销售，小区内的保障房基本在小区入口处或沿主干道等相对受环境干扰较大的位置。

“(主管部门)要求配建的保障房必须在本地块内，具体在地块内的什么位置是没有要求的。”一位开发商透露，他们曾询问若同时拿了连片的三四宗地，是否能将配建的保障房集中在其中的一宗土地上做规划，但这个方案被否定了。

配建的保障房与所在地块商品房实行统一设计、统一建设、统一管理，但三个“统一”并不能解决所有问题。有开发商就提出了车位问题。“现在普通商品房的车位配比标准基本是0.8个/套，高一点的做到1.5个/套，但保障房的车位配比标准是0.5个/套，怎么统一设计？”

“按照设计，小区大堂、楼道等公共部位都是精装修交付的，配建的保障房也会按照这个标准做，与现在已有的保障房小区相比，这个标准只高不低。”一位开发商说，与车位和公共部位的精装修成本相比，“平均装修费用按照不低于300元/平方米执行”的保障房套内装修标准，已经是“一点小钱”了。

建成后怎么管？物业费交多少，是否两样钱办一样事

对规划设计和建设标准的问题开发商们有比较多的疑问、困惑甚至抱怨，但到了后续管理反而问题少了，或者说，不是他们的问题少了，而是此时，问题已经转移到了那些保障房的承租人头上。

《杭州市保障性住房配建协议书》中规定，“配建的保障性住房纳入所在地块商品住宅小区统一管理”，且保障性住房物业服务收费标准应按《杭州市物业服务收费管理实施办法》的有关规定执行。

而《杭州市物业服务收费管理实施办法》中只针对物业服务的不同等级设定不同收费标准，并未规定同一小区内不同性质的住宅有不同的收费标准。按照字面意思来理解，配建的保障性住房与所在地块的普通商品住宅应统一管理，统一收费标准，统一服务。况且《杭州市保障性住房配建协议书》中明确要求，配建的保障性与所在地块商品住宅统筹配置并共享配套基础设施和公建设施，既然共享公建设施资源，自然应该共同分担公共设施、设备的能耗费。保障房的受益人群大多为中低收入的住房困难家庭，他们愿不愿承担这样的物业费？

据知情人士透露，由于配建保障房的开发商引进的物业公司各不相同，物业费也会有较大差异，未来保障房的物业费或许将不再包含在租金内，而是每个配建公租房的楼盘按照各自引进的物业公司的实际情况来收缴物业费。

　　若真是如此，“配保地”项目建成后的管理问题更需要尽快明确。(记者 詹丽华 贝楚楚)

　　作者：詹丽华 贝楚楚来源钱江晚报)

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